中国股票配资网股票楼市止跌回稳需要新思路和新策略丨李宇嘉专栏

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）中国股票配资网股票

从国家统计局发布的1～8月数据来看，房地产行业上下游仍在经历深刻调整与结构性变革，面对止跌回稳的任务，还需要各地、各部门多方发力。

对于正在经历的调整，要客观理性地看待。首先，我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产供求关系会发生重大变化。行业和经济基本面发生变化，对房地产的需求也产生了影响，行业和市场出现调整、释放压力有一定的必然性。

其次，近几年房价持续调整，“房价只涨不跌”的预期被打破，住房金融属性基本褪去并回归到居住属性。供求关系发生重大变化以及住房存量时代的到来，作为增量的新房开发、销售一定程度上会相应下降。这既是供给端适应需求端而变化，也是供给收缩并与需求再平衡的必然结果。

再次，按目前规模推算，2025年住宅新开工5亿平方米左右，处于低位状态。考虑到存量住宅大概30%的部分将会在未来5～10年进入到30年以上的楼龄。即便每年拆除式更新10%，也将有10亿左右的新增住房建设量，加上住房改善升级的主旋律，行业供求两端正在向平衡靠拢，市场持续大幅下跌的可能性并不大。

最后，不管是新市民和外来人口的刚性需求，还是新型城镇化的潜力需求，抑或是住房改善的需求，存量改造和升级迭代的需求，房地产市场的潜力很大、韧性很强。对各地来讲，既要尊重房地产市场自身规律，主动作为，优化政策，也要从经济基本面将制约需求释放的因素解除，激活和发挥市场的自我修复功能。多方发力下，房地产市场止跌回稳将值得期待。

目前，在需求端，部分新市民出现“由买转租”倾向，潜力购房人群支付能力和对市场预期趋弱；在供给端，经过前期主动或被动调整，新房狭义库存消化周期普遍在12个月左右，但包含已开工待批售和未开发土地的广义库存，消化周期较长，有的在5年以上。同时，各地二手房挂牌量较大，且与新房存在竞争，市场供求平衡问题仍待修复。

笔者认为，无论是供需两端再平衡，还是内生动力修复，都需多方发力、政策设计更加精细化。首先，考虑到需求端动力不足、二手住房分流，要以供给端调整来平衡住房供求关系，细化“一区一策”供给政策：区域新房去化周期在12～18 个月，就要停止批售新项目；去化周期超过18～36个月，停止新项目新开工审批；新房去化周期超过36个月，就要停止供地。

其次，制定精细化的住房供给策略。各地要摸排各个片区内不同价位、板块、户型和针对不同意向客户群等新房供给及去化周期，结合上述“一区一策”的供给政策，借助高频率的市场监测，掌握区域需求特征和层次，安排新房项目供地、开工和批售。既要避免同质化竞争，也要制定促进“由租转买”“刚需和改善”“新房和二手住房”循环的政策措施。

再次，加大对高品质项目的批售和批后监管。高品质或“好房子”项目尽管满足居民改善型需求，但其“大面积、高总价”的特征使得需求潜力有限，由此导致很多高品质项目以“高得房率”作为营销利器，甚至将阳台、飘窗等赠送的面积腾挪至客厅、卧室，从而使得高品质项目在价格（高得房率摊薄价格）、户型设计、建筑用材等方面具有优势。

由此，在供应规模较大，需求端选择多样、各类房源相互竞争的情况下，也使得其他新房产品、二手住房面临销售难而不得不“降价售房”。这不仅影响市场对于房价止跌的预期，也对部分开发商形成压力。同时，二手房降价幅度加大，导致“卖旧买新”的住房置换链条循环不畅，最终也导致高品质新房产品销售下滑。

因此，一方面要根据现有项目消化进度，铺排高品质新房项目的供地、开工和批售节奏；另一方面，要加大对高品质项目的批后监管，杜绝“高得房率”营销宣传，杜绝高赠送异化为“偷面积”。最后，加快推动补短板为主旨的城市更新，提高老旧小区等存量房的居住体验感。同时，积极推进新型城镇化，落实常住地提供基本公共服务制度，夯实刚需对于存量房的需求。

值得注意的是，随着存量房规模增加，热点城市和区域相继进入存量主导阶段。存量房价格、交易周期、交易量对商品房市场整体的影响较大。下一步的政策重点，要从增量为主转向“增量存量并举”，特别是稳定二手住房价格、交易量至关重要，它涉及到需求端对后续房价的预期、市场“价格锚”的稳定。基于此，需将政策转向存量，除促进“以旧换新”，更要推进城市更新和新型城镇化的循环，修复存量供需两端的动力，夯实止跌回稳的基础。

富灯网提示：文章来自网络，不代表本站观点。